Drepturile/obligațiile chiriașului/proprietarului

Numărul persoanelor care închiriază apartamente sau case, a crescut destul de mult în ultimii ani, în special în orașele mari ale țării, unde se preferă chiria în locul achiziției.

Iar motivele pentru care se preferă chiria, sunt destule.

De la flexibilitatea alegerii unui apartament aproape de locul de muncă (în cazul în care știi că jobul tău se poate schimba), la lipsa grijilor legate de plata impozitului pe proprietate, a costurilor cu reparațiile, cu alte modernizări sau reabilitări.

Asta nu înseamnă că îți poti face neapărat "de cap".

Există anumite drepturi și obligatii pe care le au, atât proprietarii de apartamente sau de locuințe, în general, cât și chiriașii.

Relațiile existente între chiriași și proprietari, sunt reglementate de către Noul Cod Civil, la secțiunea "Contractul de locațiune", art. 1777-1835, intrat în vigoare la 1 octombrie 2011.

Așadar, haide să vedem în primul rând care sunt drepturile și obligațiile chiriașului.

Drepturile chiriașului fără contract

Ce trebuie să știi în primul rând, este că absența unui contract legal între proprietar și locatar, poate duce la abuzuri de ambele părți.

Astfel, drepturile chiriașului fără contract, sunt destul de limitate, aproape inexistente.

Va fi greu să rezolvi problemele ce pot apărea pe parcurs, în cazul în care proprietarul refuză să își facă datoria.

Iar gândul că poți lua un alt tip de măsuri pentru a-ti rezolva problemele, nu îți va fi de mare folos, fără să ai un suport legal, un contract de închiriere, semnat de ambele părți.

Îți recomand să te informezi bine, înainte de a face acest pas, și să semnezi un contract de închiriere.

Drepturile chiriașului

Noul Cod Civil, prevede clar faptul că, locuința în care chiriașul doreste să se mute, trebuie să fie în stare corespunzătoare pentru a fi folosită.

Chiriașii trebuie să primească locuința, împreună cu toate accesoriile sale, pentru a le putea folosi, pe toată durata contractului lor de închiriere.

În ceea ce privește reparațiile care pot fi necesare ulterior, astfel încat bunul închiriat să fie păstrat în stare corespunzătoare, acestea vor fi efectuate de proprietar, după cum se arată în actul normativ citat mai sus.

În schimb, reparațiile locative, a căror necesitate rezultă din folosința obisnuită a bunului (de pildă, așa zisele reparații curente: schimbatul unui bec, a unei yale și altele) vor fi suportate de chiriaș.

Dacă după ce s-a încheiat contractul, se ivește nevoia unor reparații care sunt, în mod normal și legal, în sarcina proprietarului, iar acesta din urmă nu ia de îndată măsurile cuvenite, reparațiile pot fi făcute de chiriaș.

În cazul acesta, proprietarul este obligat să plătească contravaloarea reparațiilor.

Conform reglementărilor legale, proprietarul este obligat să întreprindă tot ceea ce este necesar, astfel încât chiriașul să se poată bucura de confortul locuinței închiriate.

De asemenea, proprietarul este dator să se abțina de la orice fapt, care ar împiedica, diminua sau stânjeni chiriașul să se bucure de beneficiile locuinței închiriate.

Proprietarul garantează împotriva tuturor viciilor/riscurilor care împiedică sau micșorează folosirea imobilului, chiar dacă nu a luat cunoștintă de ele, la încheierea contractului.

Mai mult, chiriașul are dreptul să primească despăgubiri din partea proprietarului, atunci când viciile pot provoca prejudicii asupra vietții, sănătătii sau integrității sale corporale.

În cazul în care proprietarul nu remediază situația în cel mai scurt timp, chiriașul are dreptul la o scădere considerabilă a chiriei.

În plus, dacă viciile sunt atât de grave încât, dacă le-ar fi cunoscut, chiriașul nu ar fi luat apartamentul sau casa în locațiune, acesta, are chiar dreptul de a rezilia contractul de închiriere.

Chiriașul poate întrebuința parțile și instalațiile de folosință comună ale clădirii, potrivit destinației fiecăreia.

Chiriașul are dreptul de a rezilia unilateral contractul cu un termen de preaviz de 60 de zile, dacă închirierea este pe durată determinată.

Obligațiile chiriașului

Pe lângă drepturile enumerate mai sus, chiriașul are și câteva obligații prevăzute de Noul Cod Civil.

Acesta trebuie să plătească chiria în cuantumul și termenul stabilit prin contract.

În lipsa unei stipulații clare în acest sens, ceea ce plătește chiriașul către proprietar, conform reglementărilor legale, trebuie planificat, după cum urmează:

• un avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depășeste o lună;
• În prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locațiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an;
• în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locațiunii este de cel puțin un an.

Totodată, chiriașul este obligat să folosească bunul luat în locațiune cu prudență și diligență, precum și să îl restituie la încetarea, din orice cauză, a contractului de locațiune.

De asemenea, dacă chiriașul modifică bunul ori îi schimbă destinația, astfel încât îl prejudiciază pe proprietar, acesta din urmă poate cere daune-interese sau chiar rezilierea contractului.

O alta îndatorire a chiriașului, este aceea de a permite examinarea locuinței de către proprietar la intervale de timp rezonabile în raport cu natura și destinația bunului, precum și de către cei care doresc să îl cumpere sau care, la încetarea contractului, doresc să îl ia în locațiune.

Obligații ale chiriașului față de asociația de proprietari, nu exista într-un mod direct.

Chiriașul nu poate fi membru al asociației de proprietari.

Obligațiile chiriașului față de asociația de proprietari sunt cele stabilite de comun acord cu proprietarul prin contract, și se referă strict la plata întreținerii, inclusiv cota pentru reparațiile comune ale blocului.

Evacuarea chiriașului

Chiriașii pot fi executați silit în baza contractului de închiriere.

Potrivit art. 1798 din Noul Cod Civil, contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnatură privată, care au fost înregistrate la organele fiscale, constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege.

Evacuarea chiriașilor fără contract, se face pe cale amiabilă.

Contractul de închiriere

Pentru a înregistra contractul de închiriere, locatorul depune la Fisc, în două exemplare, o declarație de înregistrare a contractelor de locațiune, însoțită de contractul propriu-zis, în original și copie.

Organul fiscal certifică conformitatea copiei contractului de locațiune cu originalul, și restituie locatorului originalul.

Atât pentru proprietarii persoane fizice, cât și pentru cei persoane juridice, contractele de locațiune se înregistrează în termen de 5 zile de la data depunerii documentelor la Fisc, în Registrul contractelor de locațiune, organizat la nivelul organelor fiscale competente.

Data înregistrării contractelor de locațiune este data depunerii acestora la registratura organului fiscal competent sau data poștei, se mai precizează în procedura citată.

Dacă te interesează legea chiriașului în spațiile comerciale, găsești detalii în art. 1828 coroborat cu art. 1778 alin.2 din Codul Civil.

Drepturile și obligațiile proprietarilor de apartamente

Proprietarii de locuințe, au dreptul de a rezilia contractul în cazul neindeplinirii obligațiilor de catre chiriaș.

Aceștia, mai au dreptul de a solicita chiriașului, plata de despăgubiri pentru eventualele prejudicii aduse acestora.

Proprietarii de apartamente sunt îndreptățiți să primească periodic, o informare electronică sau scrisă, cu privire la situația financiară a asociației. Concret, administratorii trebuie să se ocupe de "informarea trimestriala, cu privire la situația financiară, cuprinzând toate elementele de cheltuieli, venituri, încasări și plăți aferente asociației de proprietari", conform Legii nr. 34/2015.

Din 18 noiembrie 2015, proprietarii de apartamente au dreptul să ceară președintelui și administratorului asociației, adeverințe cu situația cheltuielilor privind întreținerea.

Obligațiile proprietarului în contractul de închiriere

Odată semnat contractul de închiriere, proprietarul trebuie să predea chiriașului locuința, în stare bună de folosință.

Proprietarul trebuie să efectueze toate reparațiile (instalații de alimentare cu apa, de canalizare, instalații de încălzire centrală și de preparare a apei calde, instalații electrice și de gaze, centrale termice, instalații de colectare a deșeurilor) care sunt necesare pentru ca, chiriașul să beneficieze de condiții bune, pe toată durata închirierii locuinței.

Proprietarul trebuie să efectueze reparațiile privind părtile comune (casa scării, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scări exterioare etc.).

Proprietarul are obligația de a nu-l deranja pe chiriaș (să nu intre în casă în absența lui sau să facă vizite neanunțate).

Ai mare grijă!

Dacă semnezi un contract de închiriere, tu ca proprietar plătești un impozit de 10% și se aplică la o bază de 60% din valoarea chiriei.

În schimb, dacă închiriezi locuința printr-un acord verbal, pentru a te sustrage de la plata impozitului aferent chiriei încasate, riști să fii acuzat de evaziune fiscală și să te alegi cu dosar penal.

• dacă ai în continuare întrebări legate de procedura de închiriere a unui apartament,
• dacă nu știi cui trebuie să te adresezi pentru a înregistra contractul de închiriere,
• dacă ai un apartament de închiriat și ai nevoie de o mână de ajutor pentru a găsi chiriașii potriviți,
• sau dacă te afli la polul opus: cauți un imobil pentru a-l închiria, însa nu reusești să găsești o ofertă bună...

te putem ajuta noi. Dacă ești din Târgu Jiu, ne poți suna la numarul de telefon 0737 800 000 și noi vom răspunde bucuroși solicitării tale.