Ce trebuie verificat când cumperi apartament NOU

Achiziționarea unui apartament nou, este una dintre cele mai importante decizii financiare pe care o vei face în timpul vieții tale.

Calcularea prețului final și luarea în considerare a posibilității de colaborare cu un agent imobiliar cu experiență, sunt doar două aspecte pe care trebuie să le ai în vedere.

Concret, iată tot ce trebuie să verifici atunci când vrei să cumperi un apartament nou:

1. Verifică documentele juridice ale apartamentului nou

Pentru început, poți discuta cu dezvoltatorul sau agentul imobiliar care îl reprezintă și le poți solicita următoarele documente, după caz: certificat de urbanism, autorizație de construire, proces verbal de recepție, extras de carte funciară.

Certificatul de urbanism, de pildă, îți va face cunoscute condițiile în care s-a realizat construcția apartamentului și care sunt avizele și acordurile în baza cărora s-a emis autorizația de construire.

Revizuind toate aceste documente, poți afla mai multe detalii despre împrejurările în care s-a realizat construcția.

Adică, poți vedea dacă s-a ținut cont de înălțimea maximă permisă, care sunt distanțele obligatorii față de proprietățile vecine și față de axul străzii, dar și alte aspecte care te pot interesa.

Sau, dacă ai nevoie să cunoști detalii legate de partea tehnică a proiectului, nu lăsa din mână documentele pe care ți le-am menționat mai devreme.

Aici poți găsi detalii precum procentul maxim de ocupare a terenului (POT - raportul dintre suprafața construcției la sol și suprafața terenului pe care s-a construit) sau coeficientul maxim de utilizare a terenului (CUT - raportul dintre suma suprafețelor nivelurilor și suprafața terenului).

Un alt lucru pe care poți să îl verifici este dacă strada de acces la imobil este pe domeniul public sau pe proprietatea dezvoltatorului și nu pe proprietatea privată a altcuiva.

Cunoscând regimul de proprietate al străzii vei ști cui trebuie să te adresezi pentru eventuale reparații.

Foarte important: fii sigur că cel ce vinde deține în proprietate apartamentul pe care îl cumperi și că îți transmite ție dreptul de proprietate, liber de sarcini.

2. Verifică antecontractul de vânzare-cumpărare

Atunci când vrei să cumperi o locuință nouă prin credit bancar și te folosești în prima fază de plata unui avans, vei încheia cu siguranță, un antecontract de vânzare-cumpărare.

Antecontractul este denumit din punct de vedere legal promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare și este reglementat de Codul Civil.

Deși Înalta Curte de Casație și Justiție a hotărât că nu este obligatoriu ca antecontractul să îmbrace forma autentică (mai multe detalii în Decizia nr. 23/03.04.2017 în dosarul nr.3996/1/2016, ICCJ), îți recomand ca încheierea antecontractului să o faci la notar.

Cere să vezi în prealabil draftul antecontractului și comunică-i vânzătorului că dorești ca un avocat să-l analizeze și după caz, să negociați clauzele contractuale.

Ulterior, vânzătorul te va chema la notar pentru semnarea actului.

Nu este indicat să semnezi fără să analizezi antecontractul pus la dispoziție de vânzător, pentru că riști ca acesta să aibă clauze care nu îţi sunt avantajoase.

Așa că, înainte de a semna un antecontract, asigură-te că ai analizat singur sau împreună cu avocatul tău actele juridice ale imobilului și că ai înțeles și acceptat clauzele prevăzute.

Câteva lucruri pe care este bine să le verifici:

• identitatea dintre vânzător și cel ce deține dreptul de proprietate asupra apartamentului să fie una și aceeași persoană;
• identificarea apartamentului ca adresă, număr, suprafață construită și suprafață utilă, număr de camere;
• prețul apartamentului și modalitatea în care se plătește: de exemplu, avans în valoare de x lei la data semnării antecontractului, iar diferența de preț de x lei la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Specifică și moneda: lei/euro/usd și dacă vorbim de valută, specifică și cursul valutar.
• termenul limită de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, mai ales atunci când imobilul este încă în construcție;
• data predării apartamentului – îți recomand ca apartamentul să fie predat (finisat în totalitate) la data la care se încheie contractul de vânzare-cumpărare;
• o clauză prin care poţi să te răzgândeşti de la cumpărarea apartamentului, pentru motive neimputabile ţie (de exemplu: banca nu îţi mai poate aproba creditul);
• o clauză prin care dacă vânzătorul se răzgândeşte la data vânzării imobilului, să îţi restituie avansul în întregime plus o anumită sumă de bani. Spre exemplu: dublul avansului plătit sau o sumă fixă.

Oricum ar fi, recomandarea mea este să nu plăteşti un avans mare.

Menţine avansul la minim. Un avans de 5% este suficient.

De ce? Pentru că rişti şi blochezi nişte bani.

Este vorba despre apartamentul tău. Minimizează riscurile juridice şi asigură-te că semnezi un antecontract care te protejează şi te avantajează.

3. Verifică contractul de vânzare-cumpărare

Dacă de-abia acum apartamentul este gata, verifică încă o dată toate documentele juridice şi documentele construcţiei (exemplu: cartea tehnică) pentru a fi sigur de ceea ce cumperi.

Apoi, aşa cum te-ai obişnuit de la pasul anterior, cere draftul contractului de vânzare-cumpărare şi cere-i avocatului să-l analizeze.

Şi aici, vânzătorul poate să-şi limiteze răspunderea sau să-şi rezerve o serie de drepturi, iar tu vrei să cumperi cu avantaj pentru tine. Fii inteligent!

Ce trebuie să verifici:

• este necesar în primul rând să te asiguri că vânzătorul nu îşi limitează răspunderea şi că îţi acordă toate garanţiile prevăzute de lege;
• verifică încă o dată datele apartamentului (ca suprafaţă, ca adresă, număr de camere) şi preţul;
• verifică data de predare - ideal este ca apartamentul să fie predat la data la care se semnează contractul de vânzare-cumpărare;
• plata apartamentului - plăteşte la data semnării contractului de vânzare-cumpărare. Există dezvoltatori care cer plata preţului înainte de vânzare;
• verifică dacă vânzătorul îşi păstrează vreun drept sau îţi impune vreo obligaţie mai deosebită: de exemplu, saă închei un contract de cablu/internet/pază cu o firmă agreată de vânzător şi să plăteşti o taxă lunară „de complex”. Sau să nu poţi modifica faţada imobilului fără acordul vânzătorului (de pildă, să nu poţi să închizi balconul, să nu poţi monta aer condiţionat).

4. Verifică garanţiile pentru lucrări şi certificatele de calitate pentru material

Un apartament nou îţi va aduce mai puţine cheltuieli cu reparaţiile, în timp, faţă de unul construit cu zeci de ani în urmă. De asemenea, peste ani, îl poţi vinde la un preţ mult mai bun.

Dacă vrei într-adevăr să te asiguri că s-au folosit materialele prevăzute în proiect şi nu altele de o calitate inferioară, este bine să ceri certificatele de calitate pentru materiale.

În plus, ca masură de protecţie împotriva viciilor ascunse, poţi întotdeauna solicita şi garanţiile pentru lucrări ca să vezi ce şi-au asumat antreprizele care au realizat blocul în care tu vrei să te muţi.

Un alt motiv pentru care este bine să ştii din ce materiale a fost construit apartamentul pe care doreşti să-l cumperi este acesta: în momentul în care vei dori să faci modificări în locuinţa ta, chiar şi în cazul montării unui banal corp suspendat, vei şti la ce material să te raportezi.

Pereţii de cărămidă sau cei din gips-carton, suportă greutăţi diferite şi ar trebui să poţi oferi aceste informaţii celor care se ocupă de mobilier pentru a lua împreună decizia cea mai bună.

Verifică unde sunt instalaţiile din imobil.

Dezvoltatorul trebuie să-ţi pună la dispoziţie cartea tehnică a imobilului, astfel încât să ştii unde anume sunt reţelele de instalaţii şi echipamentele, atât pentru spaţiile comune, cât şi pentru apartamentul tău.

În cazul neplăcut al unei inundaţii sau a oricărei alte probleme care poate avea loc în viitor, specialiştii care îţi vin în ajutor, trebuie să ştie unde să intervină pentru a repara.

În caz contrar, daunele ce pot apărea pot fi mult mai mari: de la un timp îndelungat în care te vei lupta cu problema, la spargeri în pereţi pentru găsirea instalaţiilor, urmate de reparaţii ulterioare destul de costisitoare.

5. Verifică documentele pentru centrala termică a apartamentului nou

Majoritatea blocurilor noi au centrale termice pentru încălzirea spaţiului şi a apei, iar aceasta are nevoie de revizii periodice.

În baza unor modificări legislative recente, reviziile la centrala termică se pot face doar pe baza documentelor echipamentului şi a unui proiect de instalaţii, supus verificării de specialitate.

Proiectul pentru întreg blocul, poate fi găsit în cartea tehnică a imobilului, iar caracteristicile tehnice ale centralei le vei solicita dezvoltatorului, în cazul în care nu ţi le-a oferit la momentul intrării în posesia apartamentului.

Alte aspecte de care să ţii cont şi pe care să le verifici, înainte de a lua decizia finală

Cheltuielile de întreţinere

Oricât de mare este "bătaia de cap" pe care o duci, până când reuseşti să devii proprietar în toată regula, încearcă să gândeşti inteligent şi pe termen lung.

Interesează-te şi care sunt cheltuielile de întreţinere ale apartamentului pe care doreşti să-l cumperi.

De asemenea, interesează-te dacă ai acces la parcare.

Uită-te pe listele de întreţinere să vezi cam cât se plăteşte în bloc pentru utilităţi, în cazul unui apartament similar cu cel pe care tu ţi-l doreşti.

De asemenea, poţi întreba viitorii posibili vecini despre taxele şi impozitele pe care le plătesc ei pentru proprietăţi similare.

Dacă ai o maşină, nu uita să te interesezi de locul de parcare. Întreabă vânzătorul dacă ai parcare asigurată sau dacă va trebui să plăteşti suplimentar pentru aceasta.

În cazul în care fostul proprietar nu a avut un autoturism, poţi face o solicitare la primăria locală pentru a-ţi repartiza un loc cât mai aproape de casă.

Vecinii

Fiind vorba despre un apartament nou, este clar că porneşti la drum cu oameni care se mută şi ei la rândul lor, pentru prima dată, în locuinţele respective.

Încearcă pe cât de mult poţi, să aflii de cine vei fi înconjurat pentru mai mulţi ani ai vieţii tale, înainte de a semna un contract.

Îţi va fi foarte greu să locuieşti lângă un vecin prea zgomotos sau amator de petreceri, dar şi lângă persoane cu un auz mult prea sensibil.

De asemenea, uită-te la curăţenia de pe scara blocului, din faţa blocului şi la grădinile din jurul acestuia. Îţi vor da foarte multe indicii despre comunitatea din care vei face parte.

Cu siguranţă, sfaturile de mai sus te vor ajuta în procesul cumpărării apartamentului nou pe care ţi-l doreşti. Totuşi, dacă nu dispui de foarte mult timp pentru a face tu singur toate verificările şi ai nevoie de ajutorul unui specialist, contactează-ne! Sună la 0737.800.000!